築古戸建て投資に挑戦したいけれど、

「実際いくらかかるの？」
「融資はどこから？利率は？」
「内覧〜購入までの流れってどうするの？」

と不安に思っている方は多いと思います。

この記事では、私が実際に購入した**築36年の2号物件（戸建て）**について、
以下をすべて“リアルな数字”で公開します。

• 物件価格

• 指値の結果

• 内覧のポイント（失敗談含む）

• 諸経費（仲介・登記・取得税・リフォームなど）

• 銀行からの融資条件

• 申し込み〜融資実行までの流れ

• DIYと業者リフォームの費用

• 実際の総額はいくらになったのか？

この記事を読めば、**「築古戸建て投資ではどれくらいのお金が必要か？」**がつかめ、あなたの物件探しにすぐ活かせるはずです。
初心者大家・DIY大家を目指す方は、ぜひ参考にしてください。

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■ 1. 毎日3回の物件チェックからスタート

2号物件の出会いは、いつも通りのルーティンでした。

私は以下の4サイトを朝・昼・夕方の1日3回必ずチェックしていました。

• SUUMO

• アットホーム

• ホームズ

• 楽待

築古戸建ては新着が命。
良い物件は数時間で買い付けが入ることも珍しくありません。

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■ 2. 2号物件は「新着」で即問い合わせ→当日セルフ内覧へ

掲載されたばかりの新着物件を発見し、
即不動産会社へ問い合わせ。

売主が都内の業者だったため、物件には玄関横にキーボックスが設置されていました。
暗証番号を教えてもらい、当日の夕方にはセルフ内覧ができる流れとなりました。

築古戸建て投資では、
即行動できるスピード感が武器になります。

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■ 3. 現地内覧でチェックしたポイント（＋大きな失敗談）

セルフ内覧で確認した項目は以下の通りです。

▼ 建物の傾き

部屋によってやや傾きあり。
築36年なら許容範囲と判断。

▼ 雨漏り

1階天井に雨漏り跡があるものの、
触ってみると「湿り気ゼロ」。
過去の補修済みの形跡があったため許容。

▼ シロアリ

• 床下：痕跡なし

• 外周：蟻道なし

この点はかなり安心材料。

▼ 水回り

• お風呂 →「比較的キレイ」と判断（※ここが大失敗。。。後ほど説明します。。。）

• 洗面台 →クリーニングで済むレベル

• トイレ →1階は使用可能、2階は床がふかふかで使用不可

• 

▼ 【超重要】お風呂チェックの失敗

浴槽の死角部分に穴が空いており使用不可でした…。
これは見落としました。

結果的に
ユニットバス交換：100万円近い出費
となり、これから投資する初心者大家さんにはぜひ注意してほしいポイントです。

内覧は「見えるところ」だけでなく、
見えにくい部分の確認が超重要だと痛感しました。

簡単なクリーニングで済むと思っていたのに、、、

めちゃくちゃ痛い出費でした、、、

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■ 4. 価格880万円→指値800万円→結果860万円で着地

2階トイレが使用不可、床腐食の可能性があることから、
売出価格：880万円に対して、800万円で指値を入れました。

結果的には
→ 860万円で着地
（不動産会社とのやり取りはスムーズ）

買付はFAXで送付し、同時に融資特約も付けました。

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■ 5. 融資は「滋賀銀行」一択だった

築古物件は融資が通りにくいイメージがありますが、
滋賀銀行は“積算評価”を重視してくれる数少ない銀行。

今回の2号物件でも、滋賀銀行は非常に柔軟でした。

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■ 6. 【フルローン成立】滋賀銀行の融資条件を公開

▼ ① 物件担保ローン

• 融資額：590万円

• 融資期間：30年

• 利率：2.725％

▼ ② 無担保ローン

• 融資額：270万円

• 融資期間：20年

• 利率：2.825％

👉 合計 860万円のフルローンで購入！

「築古はフルローンなんて無理」と思われがちですが、
滋賀銀行は本気で相談すべき銀行です。

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■ 7. 物件購入の諸経費もすべて公開

▼ 購入時にかかった諸経費

不動産取得税は半年後に突然やってきて、地味に痛い…。
初心者大家が見落としがちなポイントです。

■ 8. リフォーム費用を公開（業者リフォーム＋DIY）

▼ 業者リフォーム（約122万円）

• ユニットバス交換

• トイレ便器交換

• その他水回り調整

※お風呂の死角の穴で100万円近くの追加出費に…。

▼ DIYリフォーム（約92万円）

• クロス張替え

• 床補修

• 室内クリーニング

• 簡易設備交換などなど

DIY大家としては、やはりDIYが強い武器になります。

DIYについては後々、２号物件のDIYリフォーム記事としてUPしていきます！！

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■ 9. 申し込み〜融資実行までの期間

滋賀銀行の場合は対面で進めず、全てインターネット上でやりとりするので、比較的早く、
申込から融資実行まで約１.５ヶ月程度。

• 物件調査

• 書類提出

• 審査

• 金消契約
  すべてスムーズでした。

滋賀銀行のスピード感は魅力の一つです。

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■ 10. 最終的に「総額いくらかかった？」

ここまでの総額をまとめます。

築古戸建て投資としては妥当なライン、（自分的に、、、w）
しかもフルローンで自己資金ほぼゼロ。

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■ 11. 初心者大家へ：この物件から学んだこと

① 新着物件は“即動く”

迷っていたら他の投資家に取られます。

② 内覧は「死角」を確認せよ

お風呂の穴のように、
見えない部分にこそお金がかかります。

③ 滋賀銀行は築古投資の強い味方

積算重視のため、築年数が古くても勝負できます。

④ 諸経費は必ず見積もっておく

特に不動産取得税と水回りは要注意。

⑤ DIYと業者を使い分けると最強

費用対効果が大きく変わります。

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■ まとめ

築古戸建て投資は、しっかり調べれば、
リスクよりもメリットの方がはるかに大きい投資方法です。

今回の2号物件のように、

• 新着物件の即行動

• 死角まで確認する内覧

• 信頼できる融資先の確保

• DIYと業者の使い分け
  これらができると成功確率が一気に上がります。

初心者大家の方に、
この記事のリアルな金額・流れが役立てば嬉しいです。