はじめに

今回は3号物件のリアルを完全公開します。

✔ 物件価格
✔ 諸経費
✔ 融資条件
✔ オーバーローンの実態
✔ 家賃と利回り

数字はすべて公開します。

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① 物件概要

• エリア：千葉県北西部

• 築年数：２００２年６月築

• 構造：木造2階建て

• ファミリータイプ

• ターゲット：子育て世帯

家賃16.8万円で掲載1ヶ月で客付成約成功。

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② 購入価格

物件価格：1,480万円

築古戸建てとしては高価格帯ですが
家賃水準を見れば十分戦えると判断しました。

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③ 滋賀銀行の融資条件

今回利用したのは
👉 滋賀銀行

融資条件

• 融資額：1,480万円

• 金利：2.975％

• 期間：35年

• 元利均等返済

さらにここがポイント。

まさかのオーバーローン

・ローン事務手数料 13.2万円
・司法書士費用（登記）25.6万円
・司法書士費用（抵当権設定）11.1万円

これらを…

👉 無担保ローンで上乗せ融資

つまり

実質オーバーローン。

自己資金を極力温存できました。

築古戸建てで35年は正直ありがたい。

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④ 諸経費すべて公開

諸経費合計：約171万円

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⑤ 総投資額

物件 1,480万円
＋ 諸経費 約171万円

👉 総投資額 約1,651万円

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⑥ 家賃と利回り

家賃：16.8万円

年間家賃
16.8万円 × 12 = 201.6万円

実質利回り
201.6万円 ÷ 1,651万円

👉 約12％

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⑦ 毎月返済額とCFイメージ

金利2.975％
35年ローン

毎月返済：約5.7万円前後（概算）

家賃16.8万円 − 返済5.7万円−固都税0.4万円

👉 月CF 約11万円（管理費等除く）

築古戸建てでこのCFはかなり優秀。

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⑧ DIY戦略

DIY費用：87.1万円

外注なら150〜200万円。

DIYがなければこのCFは出ません。

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⑨ この物件の勝因

✔ 立地重視
✔ 高家賃帯戦略
✔ 35年融資
✔ オーバーローンで自己資金温存
✔ DIYで原価圧縮

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まとめ

3号物件は

✔ 総投資 約1,651万円
✔ 家賃 16.8万円
✔ 1ヶ月で満額成約
✔ 表面利回り 約12％
✔ 35年ローン
✔ 実質オーバーローン

高額築古戸建てでも
「戦略次第で勝てる」ことを証明できた物件です。