- 築42年の戸建を900万円で購入しました。
この記事では、実際に私が購入した4号物件について「購入費用・融資条件・諸経費・想定利回り」まで、すべて公開します。
不動産投資、とくに築古戸建投資では「結局いくらかかるのか？」「融資は引けるのか？」が一番気になるポイントだと思います。
今回の記事を読めば以下がすべて分かります。
・築42年戸建のリアルな購入費用
・銀行融資の具体条件（地銀の実例）
・諸経費の内訳
・総投資額と利回りの考え方
・DIY前提の投資戦略
これから大家になりたい方、DIYでコストを抑えたい方はぜひ参考にしてください。
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■物件概要（4号物件）
・エリア：千葉県北西部
・築年数：42年（2026年時点）
・構造：木造2階建
・間取り：ファミリータイプ
・ターゲット：子育て世代
今回の物件は、ファミリー向けとして貸し出しを想定しています。
立地としては、都心へのアクセスもそこそこ良く、賃貸需要も見込めるエリアです。
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■購入価格と積算の関係
・購入価格：900万円
・積算価格：約1200万円
今回もポイントは「積算＞購入価格」です。
つまり、資産価値に対して割安で購入できている状態です。
このような物件は銀行評価も出やすく、融資が付きやすい傾向にあります。
私の今までの購入物件は全て「積算＞購入価格」
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■融資条件（滋賀銀行）
今回の融資条件は以下の通りです。
・融資額：900万円
・金利：2.975％
・期間：35年
・返済方式：元利均等
さらに諸経費も含めて融資を引いており、いわゆる「オーバーローン」です。
築古戸建でも条件次第ではここまで融資が引ける、という一つの実例になります。
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■諸経費の内訳
今回かかった主な諸経費は以下です。
・ローン事務手数料：13.2万円
・登記費用（不動産会社指定）：27万円
・抵当権設定費用（銀行指定）：9.5万円
・印紙代：1万円
・不動産取得税：1.3万円
合計：約52万円
このあたりは見落としがちですが、実際には必ずかかる費用です。
特に登記費用は業者指定になることが多く、コントロールしにくい部分でもあります。
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■総投資額
今回の総投資額は以下になります。
・物件価格：900万円
・諸経費：約52万円
▶合計：約952万円
ここに今後のリフォーム費用が乗ってきます。
築古戸建投資では「購入価格＋リフォーム費」のトータルで判断することが重要です。
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■想定家賃と利回り
現在リフォーム中のため、最終的な家賃は未確定ですが、
目標としては「実質利回り12〜13％」を狙っています。
例えば、
・家賃12万円 → 年間144万円
この場合、表面利回りは約15％程度になります。
ここから固定資産税や修繕費などを差し引いて、
実質12〜13％に着地させるイメージです。
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■DIY前提の投資戦略
今回の物件は、業者リフォームではなく「DIY前提」で進めています。
理由はシンプルで、
・リフォーム費を圧縮できる
・利回りを大きく引き上げられる
からです。
特に築古戸建は、仕入れよりも「再生力」が重要です。
DIYを取り入れることで、
同じ物件でも収益性が大きく変わります。
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■現在の状況（リフォーム中）
現在は貸し出しに向けてDIYリフォームを進めています。
・庭の伐採・抜根
・整地 → 人工芝
・和室 → 洋室化
・床張り替え
・浴室リフォーム
などを予定しています。
このあたりは今後、YouTubeでもリアルに公開していきます。
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是非チャンネル登録して追っていただけると幸いです！
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■まとめ
今回のポイントをまとめます。
・築42年でも融資は引ける
・積算＞購入価格は強い
・諸経費は約50万円前後
・総投資は約950万円
・DIYで利回り12〜13％を狙う
築古戸建投資は、
「安く買う」だけでなく
「どう再生するか」がすべてです。
これから大家を目指す方にとって、
今回の実例が少しでも参考になれば嬉しいです。
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■今後について
この物件は現在リフォーム中です。
ビフォーの状態はYouTubeで順次公開していきますので、是非チャンネル登録して追っていただけると幸いです！
「ボロ物件がどう変わるのか？」をリアルに発信していきます。
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