築古戸建DIY前に絶対確認すべき5つのポイント【失敗しないための現地調査】
築古戸建のDIYを始める前に、必ずやっておきたいのが「現地調査」です。
不動産会社に買付を出す前に必ず行う内見です。
私は現在、3件の築古戸建を購入し、DIYをして賃貸運用を進めてきましたが、最初の頃は見落としが多く、余計な手間や費用が発生したこともあります。
この記事では、私自身の経験をもとに「DIY開始前に確認すべき5つのポイント」をご紹介します。これから築古戸建に挑戦したい方、DIYを始める前のチェックリストが欲しい方におすすめです。
1. 外壁のクラック（ひび割れ）
まず、初めに内見では外周を見ましょう。
築年数が古い物件では、外壁に必ずと言っていいほど、クラックが見られます。
ではこのクラック、問題ないクラックと問題ありのクラックがあるのです。
では、問題ないこのクラックが幅３ミリ以下のクラック。
問題有のクラックが３ミリを超えるクラック。
では、なぜクラックが３ミリを超えると問題ありなのか説明します。
それは雨漏り、傾きの可能性があるからです。
雨漏りが発生してしまうと、専門業者に頼まなくてはいけません。足場を組んで、コーキング材を注入、室内の雨漏り箇所をリフォームしないといけなくなります。
その時点で修理代は何十万、下手すれば何百万とかかってしまいます。
築古DIY大家はできる限り低コストでDIYを済ませ、賃貸に出すことが重要なので、家屋外周のクラックは間違いなく確認しましょう！！
私は何百件と物件を見てきていますが、クラックが３ミリを超える物件はその後の高リフォームリスクを考えて、手を出さないようにしています。
2. 水回り（キッチン・トイレ・お風呂）の劣化状況
キッチン、トイレ、浴室といった水回りは、入居者が入居する上で最重要でチェックされるところです。
また、ここを新品に変えるとリフォーム費用が高額になるところですので、ここをできる限り安く、かつ、綺麗に仕上げることが築古戸建投資を成功に導くキーと考えます。
私が見る際、できる限り、現況のまま貸し出せるようなところを探しています。
例えば、お風呂でいえば
こういった、カチカチ風呂。
いつの風呂釜だよ。。。と思われるかも知れませんが、築古戸建を狙って色々内見していくと出会えますよ、、、
流石にこのようなお風呂ですと、入居付が厳しいです。。。
また、この風呂をDIYでリフォームは超〜難易度が高いですし、素人では無理です、、、
このような風呂をシステムバスにするリフォームは業者に依頼すると、約１００万円はかかると思っておいてください。
ですので、このような風呂の物件は手を出さない方がいいです。
ちなみに、私が初めて買った戸建のお風呂は、こんな感じ
じゃ〜〜ん、、、
確かに古い感じは出ているものの、ちょっとした清掃でいけるな！と確信しました。
これぐらいであれば私みたいな初心者DIY大家でもいけるなと考えました！
築古物件では、コンセントが極端に少なかったり、分電盤が古くて容量が足りなかったりすることがよくあります。
ブレーカーのアンペア数が少ないと、電子レンジやエアコンを同時に使うだけで落ちてしまうことも。
また、アースが取れていないことや、漏電の心配がある場合もあるので、簡易テスターなどで安全性をチェックしておくと安心です。
３. 雨漏り・天井裏の状態
雨漏りの痕跡や天井のシミ、天井裏のカビ・湿気などは見逃しやすいですが、雨漏りの修繕費は高額になりがちな部分です。
ではなぜ、雨漏りの修繕費が高額になりやすいかというと、足場を組んで原因箇所の究明してから、修理しないといけないからです。
ちなみに平均的な４LDK前後の二階建て戸建に対する足場は約４０万円ほどかかります。
そして、足場を組んで雨漏りを直してもらうと、
・せっかく足場を組んでもらったから、ついでに外壁の塗り直ししてもらおうかな、、、
・屋根の修繕もお願いしちゃおうかな、、、
とリフォーム費用がかさみがちになるので注意が必要！！
先ほど、風呂場の写真で見せましたが、私の1件目の物件では、押入れの天井の点検口から屋根裏を見て雨漏りがないことを確認していました。
初心者DIY大家の方は雨漏り物件は手を出さない方がいいでしょう！
４. シロアリ
５つ目はシロアリに汚染されていないか。
シロアリってどんなの？と思われるかといると思いますが、
こいつです。。。
気持ち悪い画像すみません、、、
また、どこを見ればいいのさ。。。と思われるかと思いますが、
このような外壁に
蟻道（ぎどう）
と呼ばれる、シロアリの通り道があったら要注意です！！
その建物に白蟻がいて、家屋の柱という柱を食い尽くされている可能性があります！！
シロアリに食われてしまった木材のリフォームも高額になりますし、初心者DIY大家では間違いなく直せません！
ですので、初心者DIY大家はシロアリに汚染されている物件は手を引きましょう！！
５. 立て付けが悪くないか
５つ目！部屋に入って確認してもらいたいこと、、、
それは立て付けが悪くないか。です。
窓、障子、襖の開け閉めをして立て付けが悪くないか確認しましょう！
なぜか、
家屋に傾きがないか確かめるためです。
家屋に傾き、歪みがあると、窓が開かなかったり、開けづらかったりするのです。
このような物件も初心者はDIYで直せないですし、やめておいた方が無難です。
幸い私が購入した一件目の物件は立て付けが悪くなかったのでよかったです。
まとめ｜入居者目線の視点がDIY成功のカギ
築古戸建のDIYは、うまくいけば高利回りの不動産投資が実現できます。しかし、DIYを始める前のチェックを怠ると、後から手間とコストが増えるだけでなく、入居が決まらない原因にもなります。
今回紹介した６つのポイントは、どれも実際に私が経験した失敗や気づきから生まれたものです。
1. 外壁のクラック（ひび割れ）
2. 水回り（キッチン・トイレ・お風呂）の劣化状況
３. 雨漏り・天井裏の状態
４. シロアリ
５. 立て付けが悪くないか
の５つをチェックして冷静に現地をチェックしてから築古戸建を購入しましょう！
次回の記事では、１件目の戸建の内部のリフォームについて書きます！
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