築古戸建1号物件の購入価格と諸経費を大公開！【初心者大家のリアル体験】
築古戸建投資を始めたいけど、
「実際いくらかかるの？」「銀行融資は通るの？」
と不安に思っている方、多いのではないでしょうか。
今回は、私が築40年超の戸建を初めて購入したときのリアルな数字と経過を、
包み隠さずすべて公開します。
物件探しから指値、融資、そして諸経費まで、
これから不動産投資を始める方の参考になる内容です。
🏠 物件概要
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物件：築40年超の戸建
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所在地：郊外エリア
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状態：空き家（リフォーム必須）
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価格：売出600万円 → 購入価格560万円
外観はやや古びていましたが、構造はしっかりしており、
「DIYすればまだまだ住める」と判断しました。
これが、私の1号物件です。
🔍 物件探しの流れ
購入までの第一歩は「物件探し」。
私は毎日、以下のサイトを昼と夕方の2回チェックしていました。
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SUUMO
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アットホーム
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HOME’S（ホームズ）
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楽待
最初のうちは、良い物件が出ても決断できずに逃してしまうことも…。
でも、「これは！」と思える物件が出たら即行動が大事です。
🏃♂️ 内覧と指値交渉
ある日、アットホームで気になる新着物件を発見。
すぐに不動産会社に問い合わせ、2日後に内覧へ。
正直、当時は「どこを見ればいいのか」もよく分かっていませんでしたが、
最低限、以下のポイントをチェックしました👇
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水回りの状態（トイレ・キッチン・風呂）→リフォームに費用がかかるため
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庭の有無→人工芝などで綺麗にすればフォミリー層にうける。→差別化！
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傾きの確認（ビー玉転がしなど）→耐震性に問題が出てくる、、、
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雨漏り跡→屋根のリフォームは費用がかかる、足場を組むので費用がかさむ→外壁塗装等色々なところもリフォームをついでにしたくなって費用がかさむ。。。
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シロアリの痕跡→家屋の基礎の柱が喰われているとリフォームに費用がかかる。
大きな問題がなさそうだったので、思い切って買付を入れました。
売出価格600万円に対して、指値500万円で交渉。
ただし、最終的に不動産会社から「100万円の値下げは厳しい」と言われ、
560万円で着地しました。
💰 銀行融資の現実（5行落ちてからの1行）
買付と同時に融資をしてくれる銀行開拓！！
「融資特約」を付けていたため、
ローンが通らなければ白紙に戻せる状態でした。
しかし、築40年を超えていることもあり、
最初の5行はすべて融資NG…（基本耐用年数を超えている物件は融資してくれない、、、）
「もう無理かも」と諦めかけた頃、
東京東信用金庫に相談したところ、ついに融資OKの回答をもらいました！
▼ 融資条件
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項目 |
内容 |
|---|---|
|
融資額 |
350万円 |
|
金利 |
年利3.5％ |
|
返済期間 |
10年 |
|
担保 |
対象物件 |
|
自己資金 |
約200万円＋諸経費 |
決して条件は良いとは言えませんが、
「まずは一歩踏み出す」ことを最優先に進めました。
東京東信用金庫に上記融資条件で融資をお願いしました！！！
🧾 物件購入時にかかった諸経費一覧
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項目 |
金額 |
備考 |
|---|---|---|
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物件価格 |
560万円 |
指値後の価格 |
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リフォーム費用（業者＋DIY） |
約200万円 |
水回り＋内装DIY含む |
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印紙代 |
約1万円 |
売買契約書貼付用 |
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事務手数料 |
約11万円 |
金融機関・仲介事務関連 |
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司法書士費用 |
約20万円 |
登記関係一式 |
|
不動産取得税 |
約7万円 |
購入半年後に納付 |
|
仲介手数料・広告費 |
約10万円 |
賃貸募集会社へ支払い |
合計８０９万円！！！！！
これが1号物件の「総投資額」となりました。
🏗 購入から賃貸募集までの流れ
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銀行融資実行（契約後、約１ヶ月ほどで実行）
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売買契約・登記完了
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リフォーム開始（業者＋DIYで約６ヶ月）→業者のリフォームは速攻終わるのですが、DIYリフォームがめちゃくちゃ時間かかります、、、
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賃貸募集会社へ依頼 （エコーズ不動産という賃貸募集会社がマジでおすすめです！！！！！いずれエコーズ不動産の記事も作成します！！！！！DIY大家（自主管理物件）の賃貸募集会社はエコーズ不動産一択です！！！！！）
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入居付完了（広告費・仲介手数料約10万円）
→差別化・費用対効果を意識したリフォームにより、賃貸募集約１週間で入居付できました！！！
築古戸建は融資から登記・修繕・入居まで時間がかかりますが、
1つ1つの経験が次に生きる投資スキルになります。
💬 初心者大家が感じたこと
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銀行融資は「最初の1件目」が最もハードルが高い
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物件価格よりも「トータル費用」を見て判断すべき
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DIYできる部分を増やすとリフォーム費を抑えられる
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信用金庫はフットワークが軽く、相談しやすい
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指値交渉はダメ元でもトライする価値あり
💡 これから築古戸建投資を始める人へ
最初の物件は不安も多いですが、
**「小さく始めて、学びながら積み上げる」**ことが一番の近道です。
今回のように、
・融資NGを5回経験
・諸経費も予想以上
ということもありますが、
それを乗り越えることで、次の物件では確実にレベルアップします。
🧮 まとめ｜築古戸建1号物件のリアルな数字
|
項目 |
金額・条件 |
|---|---|
|
物件価格 |
560万円 |
|
諸経費合計 |
約249万円 |
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総投資額 |
約809万円 |
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融資額 |
350万円（東京東信用金庫） |
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金利 |
3.5％（10年） |
|
自己資金 |
約450万円 |
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賃貸募集費 |
約10万円 |
👉 「数字で見る」ことが大切。
想定外の出費もありますが、数字を出して整理すれば怖くありません。
🪄 まとめポイント
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物件価格だけでなく「諸経費＋リフォーム費」も計算に入れる
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融資は諦めずに複数行へ相談
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小さな一歩が「大家デビュー」への第一歩！
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